재건축·재개발 분담금 계산 방법
추정분담금은 재건축·재개발 사업에서 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 금액입니다. 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액 + 재초환 부담금의 공식으로 산출하며, 이 페이지의 계산기는 본인 종전자산평가액과 단지 위키에 누적된 비례율·사업비 데이터를 활용해 즉시 결과를 보여줍니다.
비례율 산정 기준
비례율(%) = (총수입 − 총사업비) ÷ 단지 전체 종전자산평가총액 × 100. 100%를 기준으로 사업의 수익성이 갈리며, 강남권 재건축은 보통 110~140%, 외곽 단지는 90~105% 수준입니다. 공사비 인상이 잦은 시기에는 ±5~10% 변동 시나리오로 보수적 추정이 권장됩니다. 자세한 정의는 비례율 용어 페이지를 참고하세요.
권리가액 vs 종전자산평가액
종전자산평가액은 사업 시작 전 본인 부동산의 감정평가 금액입니다. 권리가액은 여기에 비례율을 곱한 값으로, "사업으로 늘어난 내 지분의 가치"를 의미합니다. 즉 권리가액 = 종전자산평가액 × 비례율. 비례율이 100%를 넘으면 권리가액이 종전자산보다 커지고, 분담금이 줄어드는 구조입니다.
평형별 분담금 차이
신축 평형이 클수록 조합원분양가가 비싸 분담금이 늘어납니다. 같은 권리가액으로 59㎡를 신청하면 분담금이 적거나 환급, 84㎡·115㎡로 평형을 키우면 분담금이 큽니다. 이 계산기는 단지 선택 시 위키에서 평형별 조합원분양가를 자동으로 가져와 4개 평형(59/74/84/115)의 분담금을 동시 비교합니다.
재건축 vs 재개발 차이
재건축은 노후 아파트를 헐고 다시 짓는 사업으로 본인 평형이 분명하고 재초환 부담금이 적용됩니다. 재개발은 단독·다세대주택과 기반시설을 함께 정비하는 사업으로 토지+건물 감정평가액이 종전자산이 됩니다. 재초환은 재건축에만 적용되며, 재개발은 매도청구 대신 현금청산 제도가 적용됩니다.