부동산 정비사업 용어 사전

재건축·재개발 사업에서 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 금액. 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액에 재초환 부담금 등을 더해 산정한다.

재건축·재개발 사업의 수익성을 한 줄로 보여주는 핵심 지표. 100%를 기준으로 사업이 이익인지 손실인지 가른다.

조합원이 사업에서 인정받는 자산 가치. 종전자산평가액에 비례율을 곱한 값으로, 신축 아파트와 교환되는 "내 지분의 사업 후 가치"이다.

재건축·재개발 사업 시작 전 시점에 조합원이 보유한 부동산(주택·토지·상가)의 감정평가 금액. 분담금 산정의 출발점이 된다.

재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 정부가 환수하는 제도. 조합원 1인당 평균 이익이 일정액을 넘으면 그 초과분에 누진세율로 부담금이 부과된다.

재건축·재개발 사업이 끝난 뒤 조합원이 받는 신축 아파트의 가격. 일반분양가보다 보통 60~85% 수준으로 책정된다.

재건축·재개발 사업의 핵심 단계. 조합원의 종전자산을 평가하고, 신축 아파트를 누구에게 어떻게 배분할지 확정하는 계획.

관리처분 직전 단계. 단지 배치, 세대수, 평형 구성, 사업비 등을 확정하는 인가.

재건축·재개발 사업의 법적 주체인 정비사업조합이 설립 인가를 받는 단계. 추진위원회 → 조합 전환의 분기점이다.

조합설립 직전 단계. 정비구역 지정 후 일정 동의를 받아 사업을 준비하는 임시 조직.

관리처분계획 인가 후 조합원이 가지는 신축 아파트의 분양 권리. 주택수에 포함되어 양도세·종부세 산정에 영향을 준다.

재건축 사업에서 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자에 대해 조합이 시가로 부동산을 매도하라고 청구할 수 있는 권리.

재개발 사업에서 조합원이 분양 신청을 하지 않거나 분양 대상에서 제외된 경우 권리가액을 현금으로 받고 조합에서 빠지는 절차.

신축 아파트의 건축 공사에 들어가는 비용. 평당 단가 (천원/3.3㎡)로 표시되는 게 일반적이며 2026년 기준 800~900만원/평이 표준.

관리처분 인가 후 시공사가 공사비 증액을 요구하면 그 차액을 조합원이 추가로 부담하는 금액. 최근 분양 지연·중단의 주요 원인.

철거·공사 기간 동안 거주할 임시 주거비를 마련하기 위해 조합원이 받는 대출. 대출 이자도 결국 사업비에 포함되어 분담금에 영향을 준다.

대지면적 대비 건축 연면적 비율. 신축 세대수와 일반분양 수입의 상한선을 결정한다.

대지면적 대비 1층 건축면적 비율. 단지 내 동 수와 동간 거리를 결정한다.

조합원에게 우선 배정하고 남은 세대를 일반에 분양하는 것. 일반분양 수입이 사업의 핵심 현금원이다.

주택법에 따라 일반분양 가격을 정부가 산정한 기준 이하로 묶는 규제. 강남 3구 등 투기과열지구 + 공공택지 적용.

재건축 사업이 가능한 노후·불량 주택의 최저 경과 연수. 서울은 30년, 일부 지자체는 조례로 차등 적용한다.

준공 15년 이상 아파트의 골조를 유지하며 평면·면적·세대수를 확장하는 사업. 재건축 대비 사업기간이 짧고 규제가 적다.

재건축·재개발 사업으로 짓는 신축 단지에서 일정 비율을 공공 또는 SH·LH가 매입하는 임대주택으로 공급해야 하는 의무.

재건축·재개발 사업이 진행될 수 있는 법적 구역. 도시 및 주거환경정비법에 따라 시장·구청장이 결정·고시한다.

관리처분 후 입주권을 가진 조합원이 신축 아파트를 받을 때 발생하는 취득세. 원시취득으로 분류되어 일반 매매보다 세율이 낮다.

입주권 매도 시 발생하는 양도세. 보유기간·실거주·비과세 한도에 따라 0%~75%까지 변동폭이 매우 크다.

도시 및 주거환경정비법상 정비사업은 주거환경개선·재개발·재건축 3가지로 분류된다.

조합 설립 후 신축 공사를 맡을 건설사를 선정하는 절차. 입찰 → 총회 의결 → 계약의 3단계로 진행된다.

재건축·재개발 사업에서 주거 외에 함께 짓는 오피스텔·상가의 분양. 추가 수입원이 되어 비례율을 끌어올린다.

용적률 인센티브를 받기 위해 사업자가 도로·공원·공공시설을 국가·지자체에 무상으로 양도하는 것.

한강 인접 단지에 적용되는 층수·디자인 규제. 한강 인접동은 저층, 후방동은 고층으로 차등 배치한다.