재건축·재개발 가이드 & 용어사전
깊이 있는 가이드 9편과 핵심 용어 31개로 정비사업을 한 번에 이해하세요.
📚 가이드
재건축 분담금이란? 5분 완벽 이해
⏱ 5분조합원분양가 − 권리가액 = 분담금. 공식·단계·세대수별 차이까지 한 번에 정리.
비례율 100%는 무슨 뜻? 손익분기 해석법
⏱ 4분비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 단지 종전자산총액 × 100. 110% / 90%일 때 분담금 차이.
종전자산평가는 어떻게 정해지나? 감정평가 기준 총정리
⏱ 6분아파트 시세 × 55%? 토지+건물? 재건축·재개발 종전자산 평가 방식 차이.
조합원분양가 vs 일반분양가 — 왜 다르고 얼마나 차이 나나
⏱ 5분같은 평형인데 가격이 다른 이유. 조합원 할인의 본질과 시장 영향 분석.
재초환 부담금 계산기 — 누진세율 자동 적용
⏱ 7분재건축 초과이익환수제 부담금 계산법. 개시가·종료가·기간으로 자동 산정.
재건축·재개발 절차 총정리 — 단계별 타임라인
⏱ 8분정비구역 지정부터 준공까지 10단계. 각 단계에서 분담금이 얼마나 확정되는지.
관리처분인가란? 무엇이 확정되나
⏱ 5분종전자산·비례율·조합원분양가·분담금이 확정되는 결정적 단계.
이주비·이주비대출 완전정리
⏱ 5분이주비 한도(종전자산 40~60%), 무이자·유이자 차이, 상환 시점까지.
입주권 vs 분양권 — 차이·세금 완벽 비교
⏱ 6분취득 시점·초기 자금·세금·주택 수 산정까지, 두 권리의 결정적 차이.
📖 용어 사전
분담금이란?
재건축·재개발 사업에서 조합원이 새 아파트를 받기 위해 추가로 부담해야 하는 금액. 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액에 재초환 부담금 등을 더해 산정한다.
비례율이란?
재건축·재개발 사업의 수익성을 한 줄로 보여주는 핵심 지표. 100%를 기준으로 사업이 이익인지 손실인지 가른다.
권리가액이란?
조합원이 사업에서 인정받는 자산 가치. 종전자산평가액에 비례율을 곱한 값으로, 신축 아파트와 교환되는 "내 지분의 사업 후 가치"이다.
종전자산평가액이란?
재건축·재개발 사업 시작 전 시점에 조합원이 보유한 부동산(주택·토지·상가)의 감정평가 금액. 분담금 산정의 출발점이 된다.
재건축초과이익환수제도(재초환)란?
재건축으로 발생한 초과이익의 일부를 정부가 환수하는 제도. 조합원 1인당 평균 이익이 일정액을 넘으면 그 초과분에 누진세율로 부담금이 부과된다.
조합원분양가란?
재건축·재개발 사업이 끝난 뒤 조합원이 받는 신축 아파트의 가격. 일반분양가보다 보통 60~85% 수준으로 책정된다.
관리처분(계획인가)란?
재건축·재개발 사업의 핵심 단계. 조합원의 종전자산을 평가하고, 신축 아파트를 누구에게 어떻게 배분할지 확정하는 계획.
사업시행계획인가란?
관리처분 직전 단계. 단지 배치, 세대수, 평형 구성, 사업비 등을 확정하는 인가.
조합설립인가란?
재건축·재개발 사업의 법적 주체인 정비사업조합이 설립 인가를 받는 단계. 추진위원회 → 조합 전환의 분기점이다.
재건축 추진위원회란?
조합설립 직전 단계. 정비구역 지정 후 일정 동의를 받아 사업을 준비하는 임시 조직.
입주권이란?
관리처분계획 인가 후 조합원이 가지는 신축 아파트의 분양 권리. 주택수에 포함되어 양도세·종부세 산정에 영향을 준다.
매도청구권이란?
재건축 사업에서 조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자에 대해 조합이 시가로 부동산을 매도하라고 청구할 수 있는 권리.
현금청산이란?
재개발 사업에서 조합원이 분양 신청을 하지 않거나 분양 대상에서 제외된 경우 권리가액을 현금으로 받고 조합에서 빠지는 절차.
재건축 공사비 단가
신축 아파트의 건축 공사에 들어가는 비용. 평당 단가 (천원/3.3㎡)로 표시되는 게 일반적이며 2026년 기준 800~900만원/평이 표준.
공사비 인상 분담금
관리처분 인가 후 시공사가 공사비 증액을 요구하면 그 차액을 조합원이 추가로 부담하는 금액. 최근 분양 지연·중단의 주요 원인.
이주비 대출
철거·공사 기간 동안 거주할 임시 주거비를 마련하기 위해 조합원이 받는 대출. 대출 이자도 결국 사업비에 포함되어 분담금에 영향을 준다.
용적률 / 기준·허용·상한 용적률
대지면적 대비 건축 연면적 비율. 신축 세대수와 일반분양 수입의 상한선을 결정한다.
건폐율
대지면적 대비 1층 건축면적 비율. 단지 내 동 수와 동간 거리를 결정한다.
일반분양 / 일반분양가
조합원에게 우선 배정하고 남은 세대를 일반에 분양하는 것. 일반분양 수입이 사업의 핵심 현금원이다.
분양가 상한제
주택법에 따라 일반분양 가격을 정부가 산정한 기준 이하로 묶는 규제. 강남 3구 등 투기과열지구 + 공공택지 적용.
재건축 연한
재건축 사업이 가능한 노후·불량 주택의 최저 경과 연수. 서울은 30년, 일부 지자체는 조례로 차등 적용한다.
아파트 리모델링
준공 15년 이상 아파트의 골조를 유지하며 평면·면적·세대수를 확장하는 사업. 재건축 대비 사업기간이 짧고 규제가 적다.
임대주택 의무 비율
재건축·재개발 사업으로 짓는 신축 단지에서 일정 비율을 공공 또는 SH·LH가 매입하는 임대주택으로 공급해야 하는 의무.
정비구역
재건축·재개발 사업이 진행될 수 있는 법적 구역. 도시 및 주거환경정비법에 따라 시장·구청장이 결정·고시한다.
입주권 → 주택 전환 시 취득세
관리처분 후 입주권을 가진 조합원이 신축 아파트를 받을 때 발생하는 취득세. 원시취득으로 분류되어 일반 매매보다 세율이 낮다.
재건축·재개발 양도소득세
입주권 매도 시 발생하는 양도세. 보유기간·실거주·비과세 한도에 따라 0%~75%까지 변동폭이 매우 크다.
정비사업의 종류
도시 및 주거환경정비법상 정비사업은 주거환경개선·재개발·재건축 3가지로 분류된다.
시공사 선정
조합 설립 후 신축 공사를 맡을 건설사를 선정하는 절차. 입찰 → 총회 의결 → 계약의 3단계로 진행된다.
오피스텔 분양 / 상가 분양
재건축·재개발 사업에서 주거 외에 함께 짓는 오피스텔·상가의 분양. 추가 수입원이 되어 비례율을 끌어올린다.
공공기여 (기부채납)
용적률 인센티브를 받기 위해 사업자가 도로·공원·공공시설을 국가·지자체에 무상으로 양도하는 것.
한강변 관리기본계획
한강 인접 단지에 적용되는 층수·디자인 규제. 한강 인접동은 저층, 후방동은 고층으로 차등 배치한다.