정비사업 유형 총정리
근거법이 다르면 절차도 분담금도 다르다
「재개발」과 「재건축」만 있는 게 아니다. 같은 동네에서도 가로주택정비·공공재개발·모아타운· 지역주택조합이 각각 다른 법으로 굴러간다. 근거법이 다르면 밟는 단계가 다르고, 단계가 다르면 내 분담금이 언제 확정되는지도 달라진다.
재건축 vs 재개발
둘 다 도시정비법 사업이지만 내야 하는 돈과 조합원 자격이 다르다. 같은 값어치의 집을 갖고 있어도 어느 사업이냐에 따라 결과가 갈린다.
| 항목 | 재건축 | 재개발 |
|---|---|---|
| 대상 | 노후 아파트(공동주택) | 노후 단독·다세대 밀집지 |
| 기반시설 | 양호 — 단지 안만 새로 짓는다 | 열악 — 도로·상하수도까지 함께 정비 |
| 안전진단 | 필수 (D·E등급이라야 통과) | 불필요 |
| 조합원 자격 | 토지와 건물을 모두 소유해야 | 토지 또는 건물 하나만 있어도 |
| 미동의자 | 매도청구 — 시가로 사달라 청구 | 현금청산 — 협의 후 수용재결 |
| 재건축초과이익환수 | 적용 — 이익의 최대 50%를 부담금으로 | 비적용 |
| 임대주택 의무 | 용적률 인센티브 받을 때만 | 전체의 15% (서울 기준) |
| 종전자산 기준 | 전용면적 — 같은 평형끼리 비교 | 대지지분 — 땅을 얼마나 갖고 있나 |
왜 종전자산 기준이 다른가 — 재건축은 다 같은 아파트라 전용면적이 그대로 가치가 된다. 재개발은 단독·다세대가 섞여 있어 건물보다 땅 지분이 값을 좌우한다. 그래서 이 사이트도 재건축은 실거래가로, 재개발은 대지지분 시세로 종전자산을 추정한다.
도시정비법이 정한 사업은 3가지다
주거환경개선 · 재개발 · 재건축. 이게 법이 말하는 「정비사업」의 전부다. 가로주택정비·지역주택조합·도심복합개발은 다른 법으로 굴러가는 별개 제도인데 현장에서 뭉뚱그려 부르다 보니 헷갈린다. 근거법이 다르면 절차도, 조합원 자격도, 동의하지 않았을 때 벌어지는 일도 달라진다.
자주 틀리는 세 가지
- ① 가로주택·소규모재건축엔 「관리처분 인가」 단계가 없다.
절차가 없어서가 아니라 사업시행계획에 관리처분계획이 포함돼서다. 고시문 제목도 「사업시행계획(관리처분)인가」로 나온다. 그래서 한 단계 짧고 사업이 빠르다. - ② 지역주택조합은 정비사업이 아니다.
주택법 사업이라 정비구역도 관리처분도 없다. 종전자산이라는 개념 자체가 없고땅값·공사비를 납입금으로 낸다. 토지를 95% 확보해야 사업계획승인이 나는데, 그 전에 탈퇴하면 납입금을 바로 못 돌려받는 분쟁이 잦다. - ③ 공공이 참여하면 추진위원회가 없다.
공공재개발·공공재건축은 추진위 대신 주민대표회의를 둔다. 도심공공주택복합사업은 아예 조합을 만들지 않고 LH·SH가 시행하며, 소유자는 조합원이 아니라 우선공급 대상자가 된다.
도시정비법 사업
정비구역 지정부터 관리처분 인가까지 밟는 표준 절차. 우리가 흔히 아는 재개발·재건축이 여기 속한다.
재개발
노후 주택가를 헐고 아파트를 새로 짓는다. 토지·건물 소유자가 조합원이 된다.
- 요건
- 노후·불량 건축물 2/3 이상 + 기반시설 열악. 조합설립은 토지등소유자 3/4 이상 + 토지면적 1/2 이상 동의
- 조합원
- 토지 또는 건물 하나만 소유해도 조합원. 무허가 건축물도 요건을 갖추면 인정된다
- 미동의자
- 현금청산 — 협의가 안 되면 수용재결로 간다
재건축
기존 아파트를 헐고 다시 짓는다. 재개발과 달리 안전진단을 통과해야 한다.
- 요건
- 준공 30년 이상 + 안전진단 D·E등급. 조합설립은 각 동 과반 + 전체 3/4 이상 동의
- 조합원
- 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원. 토지만·건물만 가진 사람은 제외된다
- 미동의자
- 매도청구 — 시가로 사달라고 청구한다(민법)
공공재개발
LH·SH가 시행에 참여한다. 추진위 대신 주민대표회의를 두고, 용적률 완화를 받는 대신 임대를 더 짓는다.
- 요건
- 주민 10% 이상 동의로 후보지 신청, 토지등소유자 2/3 이상 동의로 공공시행자 지정
- 조합원
- 일반 재개발과 같다
- 미동의자
- 현금청산
공공재건축
공공이 참여하는 재건축. 용적률을 크게 올려주는 대신 늘어난 물량의 일부를 공공주택으로 낸다.
- 요건
- 조합원 과반 동의로 공공시행자 지정. 용적률을 법정 상한의 120%까지 올려준다
- 조합원
- 일반 재건축과 같다
- 미동의자
- 매도청구
역세권 장기전세
역세권에서 용적률을 올려주고 늘어난 물량을 장기전세주택으로 낸다. 절차는 도시정비형 재개발과 같다.
- 요건
- 역세권(승강장 350m 이내) · 준주거 이상으로 용도 상향. 늘어난 용적률의 절반을 장기전세로 낸다
- 조합원
- 일반 재개발과 같다
- 미동의자
- 현금청산
역세권 활성화
역 주변 용도지역을 올려주고 그 대가로 공공시설을 받는다. 서울시가 별도 운영하는 제도다.
- 요건
- 역세권 250m 이내 · 1,500㎡ 이상. 용도지역 상향으로 늘어난 가치의 50%를 공공기여
- 조합원
- 일반 재개발과 같다
- 미동의자
- 현금청산
주거환경개선
조합원 분담금 구조 다름도로·공원 같은 기반시설을 고치고 집수리를 돕는다. 조합을 만들지 않아 조합원 분담금이 없다.
- 요건
- 노후·불량 건축물이 밀집하고 기반시설이 극히 열악한 지역. 지자체가 시행한다
- 조합원
- 조합을 만들지 않는다. 소유자는 집수리·기반시설 지원을 받는다
- 미동의자
- 해당 없음
소규모주택정비법 사업
정비구역 지정이 없고 관리처분계획이 사업시행계획에 포함된다. 그래서 절차가 짧고 「관리처분 인가」 단계가 따로 서지 않는다.
가로주택정비
도로에 둘러싸인 작은 구역을 그대로 두고 정비한다. 정비구역 지정이 없고 관리처분이 사업시행계획에 포함돼 절차가 짧다.
- 요건
- 1만㎡ 미만 · 노후 건축물 2/3 이상 · 기존 20세대 이상 · 폭 6m 이상 도로에 둘러싸일 것
- 조합원
- 토지등소유자 8/10 이상 + 토지면적 2/3 이상 동의
- 미동의자
- 매도청구
소규모재건축
200세대 미만 소규모 단지의 재건축. 정비구역 지정 없이 조합설립부터 시작한다.
- 요건
- 1만㎡ 미만 · 기존 200세대 미만 · 노후 2/3 이상. 안전진단이 필요 없다
- 조합원
- 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원
- 미동의자
- 매도청구
소규모재개발
역세권·준공업지역의 소규모 재개발. 5,000㎡ 미만 구역이 대상이다.
- 요건
- 5,000㎡ 미만 · 역세권(승강장 350m 이내) 또는 준공업지역
- 조합원
- 토지등소유자 8/10 이상 동의
- 미동의자
- 매도청구
자율주택정비
조합원 분담금 구조 다름집주인 몇 명이 모여 직접 짓는다. 조합 대신 주민합의체를 만들고 규모가 작아 분담금 구조가 다르다.
- 요건
- 단독주택 10세대 미만 · 다세대 20세대 미만. 조합 없이 주민합의체로 진행
- 조합원
- 토지등소유자 전원 합의가 필요하다
- 미동의자
- 전원 합의가 요건이라 반대자가 한 명이라도 있으면 사업이 성립하지 않는다
모아타운
가로주택 여러 개를 묶어 한 동네로 계획한다. 개별 사업은 가로주택 절차를 따른다.
- 요건
- 10만㎡ 미만 · 노후 50% 이상 지역을 묶어 관리계획을 세운다. 개별 사업은 가로주택으로 진행
- 조합원
- 개별 가로주택 사업별로 판단한다
- 미동의자
- 매도청구
도심복합개발 사업
조합을 만들지 않는다. 공공(LH·SH)이나 민간 시행자가 땅을 확보해 개발하고, 소유자는 우선공급권을 받는다.
공공도심복합
LH·SH가 역세권·저층주거지를 통째로 개발한다. 조합을 만들지 않고 공공이 시행하며 소유자는 우선공급권을 받는다. 후보지부터 착공까지 5~6년으로 민간 정비사업보다 5년 이상 빠르다.
- 요건
- 역세권·준공업·저층주거지. 토지등소유자 2/3 이상 + 토지면적 1/2 이상 동의
- 조합원
- 조합원이 아니라 우선공급 대상자다. 종전자산 감정 후 우선공급권과 현금보상 중 고른다
- 미동의자
- 현금보상 — 조합이 없어 매도청구·현금청산과 구조가 다르다
민간도심복합
민간이 시행하는 도심복합개발. 2025년 시행된 새 법이라 아직 사례가 적다.
- 요건
- 역세권·노후계획도시 등. 토지주 2/3 이상 동의로 혁신지구 지정
- 조합원
- 토지주가 시행자와 협약을 맺는다. 조합 방식이 아니다
- 미동의자
- 수용 또는 협의매수
주택법 사업
정비사업이 아니다. 지역주택조합은 무주택자가 모여 땅을 사서 짓고, 리모델링은 기존 뼈대를 두고 넓힌다.
지역주택조합
조합원 분담금 구조 다름무주택자가 모여 땅을 사서 짓는다. 정비사업이 아니라 정비구역·관리처분이 없고, 종전자산 대신 납입금을 낸다.
- 요건
- 무주택 또는 전용 85㎡ 이하 1주택 · 해당 지역 6개월 이상 거주. 토지 95% 확보해야 사업계획승인이 난다
- 조합원
- 조합원이 곧 수분양자다. 종전자산이 없고 땅값·공사비를 분담금으로 낸다
- 미동의자
- 탈퇴해도 납입금을 바로 못 돌려받는 분쟁이 잦다 — 이 사업의 가장 큰 위험이다
리모델링
기존 건물 뼈대를 두고 넓히거나 층을 올린다. 준공 15년이면 가능해 재건축보다 빠르다.
- 요건
- 준공 15년 이상. 수직증축은 안전진단을 더 받고 세대수는 15% 이내로만 늘릴 수 있다
- 조합원
- 구분소유자 2/3 이상 + 동별 과반 동의
- 미동의자
- 매도청구
기타
주택이 아니거나 조합원 분담금 구조가 다른 사업.
시장정비
조합원 분담금 구조 다름전통시장을 현대화한다. 상인이 대상이라 주택 조합원 분담금과 구조가 다르다.
- 요건
- 전통시장 노후화. 상인·소유자 동의로 추진계획을 승인받는다
- 조합원
- 상인·점포 소유자
- 미동의자
- 협의매수
한눈에 비교
| 유형 | 근거법 | 정비구역 | 관리처분 | 단계 수 |
|---|---|---|---|---|
| 재개발 | 도시 및 주거환경정비법 | ○ | ○ | 7 |
| 재건축 | 도시 및 주거환경정비법 | ○ | ○ | 8 |
| 공공재개발 | 도시정비법 + 공공시행자 | ○ | ○ | 7 |
| 공공재건축 | 도시정비법 + 공공시행자 | ○ | ○ | 7 |
| 가로주택정비 | 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | — | — | 4 |
| 소규모재건축 | 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | — | — | 4 |
| 소규모재개발 | 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | — | — | 4 |
| 자율주택정비 | 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 | — | — | 4 |
| 모아타운 | 소규모주택정비법 (관리지역) | ○ | — | 5 |
| 공공도심복합 | 공공주택 특별법 | ○ | — | 7 |
| 민간도심복합 | 도심 복합개발 지원에 관한 법률 (2025 시행) | ○ | — | 6 |
| 역세권 장기전세 | 도시정비법 (도시정비형 재개발) | ○ | ○ | 7 |
| 역세권 활성화 | 도시정비법 + 서울시 조례 | ○ | ○ | 7 |
| 지역주택조합 | 주택법 | — | — | 5 |
| 리모델링 | 주택법 | — | — | 5 |
| 주거환경개선 | 도시 및 주거환경정비법 | ○ | — | 4 |
| 시장정비 | 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 | — | — | 4 |
※ 「관리처분 —」은 그 절차가 없다는 뜻이 아니라, 별도 단계로 서지 않는다는 뜻이다. 소규모주택정비법 사업은 사업시행계획에 관리처분계획이 포함된다.
내 단지는 어떤 유형인가
단지 페이지 상단 배지에서 확인할 수 있다. 「재개발」·「재건축」 옆에 유형이 함께 표시되고, 단계 타임라인도 그 유형의 절차에 맞춰 그려진다.