재건축 분담금이란? 계산법·예시·주의사항 5분 완벽 이해
작성 2026.05.18 · 읽는 시간 5분
재건축·재개발 사업에 참여하는 조합원이 가장 먼저 알아야 할 숫자는 추정분담금입니다. 새 아파트를 받기 위해 본인이 추가로 내야 하는 돈이 바로 분담금. 이 글에서는 분담금이 어떻게 계산되고, 단계별로 어떻게 바뀌며, 무엇을 주의해야 하는지 5분 안에 정리합니다.
1. 분담금 공식 — 한 줄로 정리
분담금 = 조합원분양가 − 권리가액 + 재초환 부담금
여기서 권리가액은 본인 종전자산평가액 × 비례율로 계산됩니다. 즉, 분담금은 결국 다음 세 가지에 따라 결정됩니다.
- 본인 종전자산평가액 — 사업 시작 전 본인 부동산의 감정평가 금액
- 단지 비례율 — (총수입 − 총사업비) ÷ 단지 종전자산총액 × 100
- 조합원분양가 — 신축 평형별 조합원에게 책정되는 분양가
2. 실제 예시로 계산해보기
A씨의 종전자산평가액이 5억원, 단지 비례율 110%, 신청한 84㎡ 조합원분양가가 8억원이라면?
권리가액 = 5억 × 1.10 = 5억 5,000만원
분담금 = 8억 − 5억 5,000만원 = 2억 5,000만원
분담금 = 8억 − 5억 5,000만원 = 2억 5,000만원
만약 비례율이 90%라면 권리가액이 4억 5천만원으로 줄어 분담금이 3억 5,000만원으로 증가합니다.비례율 10%p 변동이 분담금 1억원을 좌우합니다.
3. 추정분담금은 단계별로 바뀐다
- 조합설립 단계 — 사업계획만 있는 상태. 추정 오차 ±30~50%
- 사업시행계획 단계 — 시행계획서에 추정분담금 첫 공식 산정. ±20~30%
- 관리처분계획 단계 — 종전자산 감정평가 완료, 비례율 거의 확정. ±5~10%
- 준공·이전고시 — 확정분담금 정산. 추가 부담 또는 환급
4. 분담금 산정 시 자주 놓치는 것
- 재초환 부담금 — 재건축에만 적용. 사업 시작가 대비 종료가 차익에서 인근 시세 상승분·정상 가격상승분 차감 후 누진세율로 부과
- 이주비·금융비용 — 이주 기간 동안 대출 이자가 발생. 보통 2~4년치
- 옵션비·발코니 확장 — 분양가 외 별도. 평형당 1천만~3천만원
- 공사비 인상 충당 — 최근 2년 평당 공사비 30%+ 인상. 비례율 하락 위험
5. 본인 단지 추정분담금 계산하기
추정분담금.kr에서는 단지 목록에서 본인 단지를 선택하면 위키 누적 데이터(비례율·조합원분양가·종전자산)가 자동으로 계산기에 채워집니다. 본인 종전자산만 입력하면 1초 안에 추정분담금이 나옵니다.