재건축·재개발 절차 총정리 — 정비구역 지정부터 준공까지
작성 2026.07.14 · 읽는 시간 8분
재건축·재개발은 10~15년 이상 걸리는 긴 여정입니다. 지금 내 단지가 어느 단계에 있고, 앞으로 무엇이 남았으며, 분담금이 언제 확정되는지를 알면 조합 발표를 훨씬 정확히 해석할 수 있습니다. 정비사업의 10단계를 순서대로 정리합니다.
단계별 타임라인
시·도가 정비예정구역을 정하고 정비계획을 결정·고시. 재건축은 안전진단(재개발은 노후도 요건)을 통과해야 함.
토지등소유자 과반 동의로 추진위 구성. 정비업체·설계자 선정 시작.
동의율(재건축 75%+ 등) 확보 후 조합 설립. 사업의 법적 주체가 생김.
조합원 총회로 시공사 선정. 공사비(평당 단가)가 이때 윤곽을 드러냄.
건축계획·세대수·사업비가 담긴 시행계획 인가. 추정분담금이 처음 공식 산정됨.
조합원 자산을 감정평가하고, 원하는 평형을 신청. 미신청·미달 시 현금청산 대상.
비례율·권리가액·조합원분양가·분담금이 확정되는 핵심 단계.
이주비 대출로 이주 후 기존 건물 철거. 이주 지연이 사업비를 늘리는 흔한 변수.
공사 시작, 남는 물량 일반분양. 분양 성적이 총수입(비례율)을 좌우.
입주 후 정산. 확정분담금 확정, 추가 부담 또는 환급. 재건축은 재초환 부과.
분담금은 단계가 오를수록 정확해진다
초기(조합설립)엔 사업계획만 있어 추정 오차가 ±30~50%로 큽니다. 사업시행인가에서 첫 공식 추정치가 나오고, 관리처분계획인가에서 종전자산 감정평가와 비례율이 확정되며 오차가 ±5~10%로 줄어듭니다. 그래서 “우리 단지 분담금 얼마”라는 숫자는 어느 단계의 값인지를 항상 함께 봐야 합니다.
재건축 vs 재개발, 절차 차이
- 재건축 — 안전진단을 통과해야 구역 지정이 가능. 준공 후 재초환(초과이익환수) 부담금이 부과됨.
- 재개발 — 안전진단이 없고 노후·불량 건축물 비율 등 노후도 요건으로 지정. 세입자 주거이전비·영업보상 등 대책이 추가됨. 재초환 없음.
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