이주비, 그냥 주는 돈일까? — 이주비·이주비대출 쉽게 정리
처음 작성 2026.07.14 · 최종 수정 2026.10.02 · 읽는 시간 7분
- ✗ 이주비가 나온다 = 조합이 돈을 준다
- ✓ 이주비가 나온다 = 이사 갈 집을 구할 돈을 빌릴 수 있게 해 준다
- ✓ 2026년 지금 기본이주비는 최대 6억원, 서울은 담보가치의 40%까지
- ✓ “6억까지 된대”는 천장이지 내가 받는 금액이 아니다
1. 이주비는 왜 필요할까?
재개발·재건축은 낡은 집을 허물고 새로 짓는 일입니다. 허물려면 그 집에 사는 사람이 먼저 나가야겠죠. 그 집에 사는 사람이 조합원 본인일 때가 문제입니다.
조합원 재산의 대부분은 지금 허물 그 집에 묶여 있습니다. 그런데 “새 아파트 지을 때까지 3~4년 살 집을 구하세요”라는 말을 들으면, 전세보증금을 마련할 현금이 없는 경우가 많습니다. 이 빈틈을 메우려고 생긴 게 이주비입니다.
2. 가장 흔한 오해 — “조합이 이주비를 준대”
조합원 이주비는 대부분 공짜 돈이 아니라 대출입니다. 빌린 돈이니 나중에 갚아야 합니다.
“조합에서 이주비 준다던데?”라고 들었다면, 보통은 조합이 은행과 협약해서 조합원들이 한꺼번에 대출을 받을 수 있게 길을 열어 준 것입니다. 사업장에 따라 시공사가 돈 마련을 돕거나 직접 빌려주는 구조도 있지만, 갚아야 하는 돈이라는 점은 똑같습니다.
3. 기본이주비 vs 추가이주비
| 기본이주비 | 추가이주비 | |
|---|---|---|
| 한 줄로 | 조합원이면 기본으로 쓸 수 있게 마련한 대출 | 기본만으로 모자랄 때 더 빌릴 수 있게 마련한 대출 |
| 누가 마련 | 조합 ↔ 금융기관 협약 (보통 HUG 보증) | 시공사 지원·보증 등 사업장마다 다름 |
| 금액 기준 | 종전자산 평가액·담보가치·LTV·대출 조건 | 사업장 조건. 실제 들어갈 집 보증금을 한도로 두기도 함 |
“옆 단지는 이주비 5억 나왔대”가 우리 단지에도 똑같이 적용되지는 않습니다. 조합·금융기관·시공사·사업장 조건에 따라 금액, 금리, 이자 내는 방식이 전부 다릅니다.
4. 2026년 지금, 얼마까지 받을 수 있을까?
2026년 10월 기준. 규제는 자주 바뀌니 실제 신청 전에 조합·은행에 꼭 확인하세요.
- 기본이주비 상한은 최대 6억원입니다(2025년 6·27 대책).
- 일반 주택담보대출은 집값에 따라 6억·4억·2억으로 한도가 줄어들지만, 이주비 대출에는 이 차등이 적용되지 않습니다. 집값이 30억이어도 상한은 6억입니다.
- 대신 규제지역의 LTV(담보인정비율)는 이주비에도 적용됩니다. 10·15 대책 이후 서울 전역이 투기과열지구라 LTV 40%입니다.
그래서 서울에서 기본이주비 상한은 이렇게 정해집니다.
| 담보가치 8억 | → 8억 × 40% = 3.2억 |
| 담보가치 15억 | → 15억 × 40% = 6억 (여기서 천장에 닿음) |
| 담보가치 25억 | → 10억이 나오지만 천장이 6억이라 6억 |
그리고 이것도 최대치입니다. 실제로는 이런 이유로 더 적어질 수 있습니다.
- 집 평가금액이 생각보다 낮게 나왔다
- 지금 집에 이미 주택담보대출이 잡혀 있다
- 조합과 은행이 정한 대출 비율이 낮다
- 담보 관계(압류·가처분 등)에 문제가 있다
- 다주택자(1+1 조합원 포함)는 기본이주비가 막히거나 크게 줄 수 있다
- 사업장에 따라 실제 거주하지 않는 조합원은 대출이 안 되는 경우도 있다
5. “승인 금액”과 “내 손에 남는 돈”은 다르다
지금 집에 대출이 있는 사람이 많습니다. 이 경우 이주비가 나오면 기존 대출부터 정리하는 경우가 많습니다.
그러니 “얼마 승인됐다”에서 멈추지 말고 기존 대출을 갚고 나면 얼마가 남는지까지 계산해야 합니다.
6. DSR, 그리고 “집 더 사면 안 된다”
- 이주비 대출을 받을 때는 일반 DSR(소득 대비 원리금 비율) 규제가 적용되지 않습니다.소득 때문에 막히는 구조가 아닙니다.
- 하지만 나중에 다른 대출(새 주담대·신용대출 등)을 받으려 하면, 이미 받은 이주비 대출의 원리금이 그 대출의 DSR 계산에 들어갈 수 있습니다. “DSR에 안 잡히는 빚”이 아닙니다.
- 규제지역에서 1주택자가 이주비 대출을 받으면, 대출 기간 동안 추가로 집을 사지 못하는 조건이 붙습니다(10·15 대책).
7. 이자는 누가 낼까? “무이자 이주비”의 실체
이것도 사업장마다 다릅니다. 크게 세 가지입니다.
- 조합원이 매달 직접 낸다 — 유이자 이주비 (보통 HUG 보증으로 연 4%대)
- 조합·시공사가 먼저 내고 나중에 정산한다 — 흔히 “무이자”라고 부르는 것
- 일정 기간 이자를 미뤄 뒀다가 나중에 한꺼번에 낸다
“우리 조합은 무이자래!”라고 들었다면 한 번 더 물어보세요. 조합원이 매달 안 낼 뿐, 그 이자는 대개 사업비에 들어갑니다. 사업비가 늘면 비례율이 떨어지고, 결국 분담금으로 돌아옵니다. 시공사가 수주 경쟁에서 ‘무이자 이주비’를 내거는 이유도 여기 있습니다. 공짜는 없습니다.
비례율이 분담금에 어떻게 이어지는지는 비례율 100%의 의미에서 볼 수 있어요.
8. 이사비·주거이전비는 다른 돈이다
이주비(대출)와 별개로 이사비가 정액으로 나오기도 합니다. 이건 갚지 않는 돈인 경우가 많지만 금액은 수백만 원 수준입니다. 재개발에서는 세입자에게 주거이전비·이사비, 상가에는 영업손실보상이 따로 지급됩니다(상가세입자 보상 정리). 이 돈들도 결국 사업비에 들어갑니다.
9. 언제 갚나, 그리고 이주가 늦어지면
이주비 대출은 보통 준공·입주 때 분담금 정산과 함께 갚거나, 새 아파트 잔금대출로 갈아타며 갚습니다.
조심할 건 이주가 늦어질 때입니다. 명도 소송이나 남은 세대 문제로 이주가 길어지면 이자가 계속 쌓입니다.사업비가 늘고 비례율이 떨어집니다. 그래서 이주율과 철거 진행 상황은 사업 위험을 보는 핵심 지표입니다.
10. 분담금 대출은 이주비와 다른 대출이다
이주비 대출은 살던 집을 비우는 동안 쓰는 돈이고, 분담금 대출은 새 집 값의 모자란 부분을 내는 돈입니다. 분담금은 보통 분양계약 때 계약금, 공사 중 중도금, 입주 때 잔금으로 나눠 냅니다.
중도금은 조합이 금융기관과 맺은 중도금 집단대출로 내는 경우가 많고, 입주 때 잔금과 함께 새 아파트 잔금대출(주택담보대출)로 갈아탑니다. 이때 이주비 대출도 같이 정리하므로, 입주 시점에 갚아야 할 돈은 이주비 + 분담금 중도금 + 잔금이 한꺼번에 몰립니다.
분담금 대출도 그때의 LTV·DSR 규제를 받습니다. 납부 비율과 대출 조건은 조합의 분양계약서·관리처분계획에 정해지니,내 분담금이 얼마인지부터 확인해 두는 것이 먼저입니다.
11. 조합에 꼭 물어볼 5가지
“이주비 6억까지 가능합니다!”라는 말을 들었다면, 바로 이렇게 물어보세요.
- 지금 우리 집 기준으로 실제 얼마까지 나오나요? (기존 대출 정리 후 남는 금액까지)
- 금리는 얼마인가요?
- 이자는 누가 내나요? 무이자라면 나중에 사업비로 정산하나요?
- 추가이주비도 있나요? 있다면 한도와 조건은요?
- 대출을 받으면 붙는 제한이 있나요? (추가 주택 구입 금지, 실거주 요건 등)
이주비는 “조합이 주는 돈”이 아니라 “이사 가야 하는 조합원이 살 집을 구할 수 있도록 빌릴 길을 열어 주는 것”입니다.
이주 시점 자금, 미리 계산해 보기
이주비(대출)와 분담금을 함께 놓고 자금 계획을 세워야 합니다. 이주비 계산기와 추정분담금 계산기로 시점별 필요 자금을 가늠해 보세요.
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※ 이 글은 이해를 돕기 위한 일반 정보입니다. 대출 한도·금리·조건은 사업장, 금융기관, 정부 규제에 따라 다르고 수시로 바뀝니다. 실제 자금 계획은 조합과 금융기관에 확인하세요. (기준일 2026.10.02)