정비사업 세금 총정리
언제 샀느냐로 모든 게 갈린다
보통 집은 취득가격과 주택 수를 알면 세금이 대충 나온다. 정비사업은 다르다. 하나의 부동산이 주택 → 입주권 → 새 주택으로 모습을 바꾸고, 그때마다 붙는 세금과 세율이 달라진다.
기억할 건 세 시점뿐이다
1
관리처분계획인가일
주택이 입주권으로 바뀐다
양도세 비과세 요건이 여기서 갈린다
2
멸실 (철거완료)
재산세가 주택분 → 토지분
이때 사면 주택이 아니라 토지를 산 것
3
준공 (완공)
건물 취득세가 새로 발생
원시취득 2.8%
사업 단계별로 뭐가 달라지나
| 단계 | 보유 — 재산세 | 취득 — 취득세 |
|---|---|---|
정비구역 지정 → 사업시행인가 아직 평범한 주택이다. 사고팔 때도 주택 기준으로 과세된다. | 주택 재산세 (토지 + 건물) | 멸실 전 매수 시 주택 승계취득 |
관리처분계획인가 이날 종전 주택이 입주권으로 바뀐다. 세법상 가장 중요한 분기점이다. | 주택 재산세 (멸실 전까지) | 해당 없음 |
철거·이주 (멸실) 건물이 없어졌으니 재산세도 토지분만 나온다. 이 시기에 사면 토지를 산 것이다. | 토지 재산세만 | 멸실 후 매수 시 토지 승계취득 (4%) |
준공·입주 새로 지은 건물에 대해 취득세가 또 발생한다. | 새 주택 재산세 (토지 + 건물) | 건물 원시취득 (2.8%) |
멸실 전후로 세율이 갈린다 — 멸실 전에 사면 주택 승계취득이라 주택 세율이 붙고, 멸실 후에 사면 토지 승계취득 4%다. 그리고 준공되면 건물분 취득세 2.8%가 또 나온다. 이주·철거 시기에 입주권을 사고팔 때 반드시 확인해야 한다.
원조합원과 승계조합원
취득세 계산이 달라지는 실무 구분이다. 기준일이 재개발과 재건축이 다르다.
| 구분 | 원조합원이 되는 기준 |
|---|---|
| 재개발 | 정비구역 지정 당시의 토지등소유자 |
| 재건축 | 관리처분계획인가일 이전에 조합원 지위를 취득한 사람 |
그 이후 매수로 조합원 지위를 넘겨받으면 승계조합원이다.
입주권 양도 비과세
입주권은 주택이 아니다. 그래서 1세대 1주택 비과세(소득세법 §89①④)를 받으려면 주택과는 다른 요건을 채워야 한다.
- 관리처분계획인가가 없는 경우
① 양도 당시 다른 주택이 없을 것 ② 취득한 분양권이 없을 것 - 관리처분계획인가가 있는 경우
양도 당시 1세대 1주택 요건을 갖출 것
이 밖에 대체취득 특례(종전주택 양도), 완공 후 3년 이내 양도 비과세, 승계조합원 특례가 따로 있다. 양도소득세는 국세라 관할 세무서 소관이다.
조합이 내는 세금 vs 내가 내는 세금
조합 — 멸실 후 토지·신탁재산 재산세, 일반분양분 토지 취득세, 법인세·부가세
조합원 — 내 주택·토지·입주권의 재산세와 취득세, 양도세·종부세
재건축조합은 조합원에게 분양하는 토지에는 취득세가 안 붙지만, 일반분양분 토지에는 붙을 수 있다.
출처 — 강남구청 「강남구와 함께하는 정비사업 세금안내」. 재산세·취득세는 지방세로 자치구 재산세과, 양도소득세·종합부동산세는 국세로 관할 세무서 소관이다. 이 글은 이해를 돕기 위한 요약이며 개별 사안은 반드시 담당 기관에 확인해야 한다.