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개포우성4차

강남구 서울특별시 · 서울 강남구 도곡동465
재건축조합설립1,080세대

개포우성4차은(는) 서울특별시 강남구 소재 재건축 정비사업입니다. 준공 시 1,080세대 규모로 계획되어 있습니다. 위키에 누적된 데이터 기준 추정 비례율은 약 89.3%입니다. 시공사는 삼성물산입니다. 평당 공사비는 약 920만원으로 집계됩니다. 전용 84㎡ 조합원분양가는 24억 8,940만원 수준으로 집계됩니다. 종전자산은 전용 115㎡ 기준 약 36억 3,126만원으로 추정됩니다(국토부 실거래 기반). 이 종전자산으로 84㎡를 신청하면 추정 분담금은 약 7억 5,404만원 환급입니다. 정비사업 진행 일정상 현재 '조합설립' 단계(2023년 09월 기준)이며, 단계가 오를수록 추정 수치의 신뢰도가 높아집니다. 정비구역 면적은 약 46,143㎡로 등록되어 있습니다.

  1. 구역지정
    22.04.1422.04
  2. 안전진단
     
  3. 추진위
    22.09.2822.09
  4. 조합설립
    23.09.2223.09
  5. 건축심의
     
  6. 사업시행
     
  7. 관리처분
     
  8. 이주
     
  9. 착공
     
  10. 준공
    ~2035
걸린 시간→추진위5개월순항→조합설립1년지금조합설립3년 2개월째
재건축 · 도시 및 주거환경정비법시공사 선정 2026준공 2034~2036: 서울 단계별 소요기간으로 추정날짜: 서울시 정비사업 추진현황·구청 고시, 연도만 있는 칸은 위키
📝 위키 입력률
99%
누적 입력 20건
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📊 이 단지 데이터 신뢰도
56%· 입력자 0명 · 핵심 필드 4/11
✍️ 정보 입력하기
🧮 내 분담금 시뮬레이션
본인 평형·종전자산 입력 → 신축 평형별 분담금. 종전가치 → 권리가액 → 분담금 순서로 계산해요.
1종전가치조합이 감정평가로 매기는 내 집 값
💰 종전자산 추정 출처· 감정 기준(공동주택 공시가격 × 단지 감정 배율)· 115㎡ 기준· 36억 3,126만원
감정 기준 · 전용 115㎡ 공동주택 공시가격 중위 28.17억(2026년) × 세대당 평균 공시가 28.9억 단지의 예측 배율 1.29(검산 단지 47곳)
참고 · 시세 기준 49억 2천만원 (이 단지 115㎡ 최근 6개월 실거래 평균). 조합 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나와, 분담금은 감정 기준으로 계산해요.
2권리가액종전가치 × 비례율 — 새 집을 살 때 쓰는 내 몫
비례율89.3%
36억 3,126만원 × 89.3%= 32억 4,344만원
3분담금조합원분양가 − 권리가액 (음수면 환급)
종전 115㎡ · 종전자산 36억 3,126만원 기준으로 계산한 결과입니다. 종전평형이 다르면 값이 크게 달라집니다.
신축 84㎡
S
환급 7.5억원
분양가 24억 8,940만원 − 권리가액 32억 4,344만원
시나리오 조정 (선택) — 움직이면 비례율·권리가액·분담금이 함께 바뀌어요
조합원분양가(신축) 상승0%
분양가↑ → 분양수입↑ → 비례율↑ (권리가액 상쇄로 같은 평형 분담금은 거의 불변)
평당 공사비920만원
기준 920만원/평 · 공사비가 오르면 총지출이 늘어 비례율이 내려가요
구축 시세(종전자산) 상승0%
구축 시세↑ → 종전자산총액↑ → 비례율↓ (권리가액 상쇄로 분담금은 거의 불변)
적용 비례율: 89.3%
📊 평형별 자산 × 신축 평형 분담금 매트릭스
종전 ↓ / 신축 →84㎡
84㎡(30억 3,958만원)환급 2억 2,555만원
115㎡(36억 3,126만원)환급 7억 5,404만원
153㎡(41억 2,367만원)환급 11억 9,386만원
각 평형별 종전자산(MOLIT 실거래가 기반) × 비례율로 산출. 사용자 직접 입력은 위 종전자산 input 우선.
등급: S 환급 · A <1억 · B 1~3억 · C 3~5억 · D 5~10억 · E 10억+
평당가는 본인 종전자산 ÷ 본인 평수로 자동 산정. 시나리오 적용 후 추정치이며 실제 분담금은 사업조건에 따라 다릅니다.
🛡️ 안전마진
지금 사서 새 아파트를 받으면 모두 얼마이고, 주변 새 아파트보다 얼마나 싼가
억% (취득세·중개보수 등)
사는 값 기본값: 소유 평형 실거래
84㎡ 받으면 모두 44.9억
사는 값 49.2억 + 부대비용 3.20억 − 환급 7.54억
주변 새 아파트 시세 찾는 중…
같은 동(없으면 반경 3km)에서 지은 지 8년 안 된 같은 평형의 최근 실거래 중간값이에요. 오늘 시세끼리 견준 단순 비교라 입주까지의 대출이자·공사비 상승·사업 지연은 빠져 있고, 받는 평형은 분양신청 결과에 따라 달라져요.