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증산5

별칭증산5구역증산제5구역
은평구 서울 · 서울 은평구 증산동 195
재개발관리처분1,775세대

증산5은(는) 서울 은평구 소재 재개발 정비사업입니다. 준공 시 1,775세대 규모로 계획되어 있습니다. 위키에 누적된 데이터 기준 추정 비례율은 약 103.5%입니다. 시공사는 롯데건설입니다. 전용 84㎡ 조합원분양가는 5억 5천만원, 59㎡는 4억 3천만원 수준으로 집계됩니다. 종전자산은 대지지분 10평(33㎡) 기준 약 2억 8,546만원으로 추정됩니다(국토부 실거래 기반). 이 종전자산으로 84㎡를 신청하면 추정 분담금은 약 2억 5,441만원입니다. 주변 신축 84㎡ 시세와 비교한 안전마진은 약 7억 9,503만원입니다. 정비사업 진행 일정상 현재 '관리처분' 단계이며, 단계가 오를수록 추정 수치의 신뢰도가 높아집니다. 정비구역 면적은 약 112,659㎡로 등록되어 있습니다.

  1. 구역지정
    10.12.0910.12
    변경 24.04.0424.04
  2. 추진위
    11.10.0711.10
  3. 조합설립
    12.03.2012.03
  4. 건축심의
    13.02.0113.02
  5. 사업시행
    13.06.1313.06
  6. 관리처분
    23.09.1123.09
  7. 이주
    24.06.0124.06
  8. 착공
     
  9. 준공
    ~2030
걸린 시간→추진위10개월→조합설립5개월순항→건축심의10개월순항→사업시행4개월순항→관리처분10년 3개월지연→이주9개월지금이주2년 5개월째
재개발 · 도시 및 주거환경정비법준공 2029~2031: 서울 단계별 소요기간으로 추정날짜: 서울시 정비사업 추진현황·구청 고시
📝 위키 입력률
99%
누적 입력 19건
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📊 이 단지 데이터 신뢰도
38%· 입력자 0명 · 핵심 필드 3/11
✍️ 정보 입력하기
🧮 내 분담금 시뮬레이션
재개발: 본인 종전자산만 입력 (평형은 자산 환산에 영향 X). 종전가치 → 권리가액 → 분담금 순서로 계산해요.
1종전가치조합이 감정평가로 매기는 내 집 값
💰 종전자산 추정 출처· 감정 기준(개별공시지가 × 구역 감정 배율)· 대지지분 33㎡ 기준· 2억 8,546만원
감정 기준 · 빌라 1세대(대지지분 33㎡·10평, 전용 50㎡, 1995년) = 토지 33㎡ × 구역 사유지 436필지 공시지가 중위 330만원/㎡ × 토지 배율 1.96(서울 재개발 구역 정비계획 검산 중위 배율) + 건물 재조달원가×잔가율
참고 · 시세 기준 8억 4,082만원 (연립·다세대 실거래). 조합 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나와, 분담금은 감정 기준으로 계산해요.
내 집 유형
대지권㎡10평
전용면적㎡
준공년
토지 2.1억 + 건물 7,207만 = 감정 기준 종전 2.9억

토지는 구역 공시지가 중위 330만원/㎡ × 서울 재개발 구역 검산 중위 배율 1.96, 건물은 재조달원가 × 잔가율(철근콘크리트)이에요. 구역 대표값이 기본으로 들어가 있으니 내 집 등기부·건축물대장 숫자로 바꿔 보세요.

2권리가액종전가치 × 비례율 — 새 집을 살 때 쓰는 내 몫
비례율103.5%
2억 8,546만원 × 103.5%= 2억 9,559만원
3분담금조합원분양가 − 권리가액 (음수면 환급)
종전 대지지분 33㎡ · 종전자산 2억 8,546만원 기준으로 계산한 결과입니다. 종전평형이 다르면 값이 크게 달라집니다.
신축 59㎡
B
1.3억원
분양가 4억 3천만원 − 권리가액 2억 9,559만원
신축 84㎡
B
2.5억원
분양가 5억 5천만원 − 권리가액 2억 9,559만원
시나리오 조정 (선택) — 움직이면 비례율·권리가액·분담금이 함께 바뀌어요
조합원분양가(신축) 상승0%
분양가↑ → 분양수입↑ → 비례율↑ (권리가액 상쇄로 같은 평형 분담금은 거의 불변)
공사비 상승0%
공사비 1%↑ → 비례율 약 0.8%p↓
구축 시세(종전자산) 상승0%
구축 시세↑ → 종전자산총액↑ → 비례율↓ (권리가액 상쇄로 분담금은 거의 불변)
적용 비례율: 103.5%
등급: S 환급 · A <1억 · B 1~3억 · C 3~5억 · D 5~10억 · E 10억+
평당가는 본인 종전자산 ÷ 본인 평수로 자동 산정. 시나리오 적용 후 추정치이며 실제 분담금은 사업조건에 따라 다릅니다.
🛡️ 안전마진
실거래 2026.09 기준
지금 사서 새 아파트를 받으면 모두 얼마이고, 주변 새 아파트보다 얼마나 싼가
억% (취득세·중개보수 등)
사는 값 기본값: 대지지분 10평 연립·다세대 실거래
59㎡ 받으면 모두 10.3억+0.62억
사는 값 8.41억 + 부대비용 0.55억 + 분담금 1.34억
주변 새 아파트 59㎡ 10.9억보다 싸게 사는 셈
84㎡ 받으면 모두 11.5억+1.85억
사는 값 8.41억 + 부대비용 0.55억 + 분담금 2.54억
주변 새 아파트 84㎡ 13.3억보다 싸게 사는 셈
주변 새 아파트: 미가마하나임, 녹번역e편한세상캐슬, DMC롯데캐슬더퍼스트, DMC파인시티자이, 백련산에스케이뷰아이파크 · 같은 동(없으면 반경 3km)에서 지은 지 8년 안 된 같은 평형의 최근 실거래 중간값이에요. 오늘 시세끼리 견준 단순 비교라 입주까지의 대출이자·공사비 상승·사업 지연은 빠져 있고, 받는 평형은 분양신청 결과에 따라 달라져요.