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효창공원앞역역세권 재개발 (효창베네스)

용산구 서울 · 서울특별시 용산구 효창동 5-414
재개발사업시행2,993세대

효창공원앞역역세권 재개발은(는) 서울 용산구 소재 재개발 정비사업입니다. 준공 시 2,993세대 규모로 계획되어 있습니다. 위키에 누적된 데이터 기준 추정 비례율은 약 97.3%입니다. 평당 공사비는 약 830만원으로 집계됩니다. 전용 84㎡ 조합원분양가는 16억 9,605만원, 59㎡는 13억 5,281만원 수준으로 집계됩니다. 종전자산은 대지지분 10평(33㎡) 기준 약 6억 728만원으로 추정됩니다(국토부 실거래 기반). 이 종전자산으로 84㎡를 신청하면 추정 분담금은 약 11억 541만원입니다. 주변 신축 84㎡ 시세와 비교한 안전마진은 약 6억 9,097만원입니다. 정비사업 진행 일정상 현재 '사업시행' 단계(2026년 01월 기준)이며, 단계가 오를수록 추정 수치의 신뢰도가 높아집니다. 정비구역 면적은 약 103,446㎡로 등록되어 있습니다.

  1. 구역지정
     
  2. 추진위
     
  3. 조합설립
     
  4. 건축심의
     
  5. 사업시행
    2026
  6. 관리처분
     
  7. 이주
     
  8. 착공
     
  9. 준공
    ~2034
재개발 · 도시 및 주거환경정비법준공 2033~2035: 서울 단계별 소요기간으로 추정
📝 위키 입력률
99%
누적 입력 21건
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📊 이 단지 데이터 신뢰도
51%· 입력자 1명 · 핵심 필드 6/11
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🧮 내 분담금 시뮬레이션
재개발: 본인 종전자산만 입력 (평형은 자산 환산에 영향 X). 종전가치 → 권리가액 → 분담금 순서로 계산해요.
1종전가치조합이 감정평가로 매기는 내 집 값
💰 종전자산 추정 출처· 감정 기준(개별공시지가 × 구역 감정 배율)· 대지지분 33㎡ 기준· 6억 728만원
감정 기준 · 빌라 1세대(대지지분 33㎡·10평, 전용 50㎡, 2002년) = 토지 33㎡ × 구역 사유지 417필지 공시지가 중위 612만원/㎡ × 토지 배율 2.57(이 구역 정비계획 종전자산 총액으로 검산한 배율) + 건물 재조달원가×잔가율
참고 · 시세 기준 13억 4,860만원 (연립·다세대 실거래). 조합 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나와, 분담금은 감정 기준으로 계산해요.
내 집 유형
대지권㎡10평
전용면적㎡
준공년
토지 5.2억 + 건물 8,809만 = 감정 기준 종전 6.1억

토지는 구역 공시지가 중위 612만원/㎡ × 이 구역 정비계획으로 검산한 배율 2.57, 건물은 재조달원가 × 잔가율(철근콘크리트)이에요. 구역 대표값이 기본으로 들어가 있으니 내 집 등기부·건축물대장 숫자로 바꿔 보세요.

2권리가액종전가치 × 비례율 — 새 집을 살 때 쓰는 내 몫
비례율97.3%
6억 728만원 × 97.3%= 5억 9,064만원
3분담금조합원분양가 − 권리가액 (음수면 환급)
종전 대지지분 33㎡ · 종전자산 6억 728만원 기준으로 계산한 결과입니다. 종전평형이 다르면 값이 크게 달라집니다.
신축 44㎡
D
5.4억원
분양가 11억 2,834만원 − 권리가액 5억 9,064만원
신축 59㎡
D
7.6억원
분양가 13억 5,281만원 − 권리가액 5억 9,064만원
신축 84㎡
E
11억원
분양가 16억 9,605만원 − 권리가액 5억 9,064만원
신축 114㎡
E
15억원
분양가 20억 6,468만원 − 권리가액 5억 9,064만원
시나리오 조정 (선택) — 움직이면 비례율·권리가액·분담금이 함께 바뀌어요
조합원분양가(신축) 상승0%
분양가↑ → 분양수입↑ → 비례율↑ (권리가액 상쇄로 같은 평형 분담금은 거의 불변)
평당 공사비830만원
기준 830만원/평 · 공사비가 오르면 총지출이 늘어 비례율이 내려가요
구축 시세(종전자산) 상승0%
구축 시세↑ → 종전자산총액↑ → 비례율↓ (권리가액 상쇄로 분담금은 거의 불변)
적용 비례율: 97.3%
등급: S 환급 · A <1억 · B 1~3억 · C 3~5억 · D 5~10억 · E 10억+
평당가는 본인 종전자산 ÷ 본인 평수로 자동 산정. 시나리오 적용 후 추정치이며 실제 분담금은 사업조건에 따라 다릅니다.
🛡️ 안전마진
실거래 2026.09 기준
지금 사서 새 아파트를 받으면 모두 얼마이고, 주변 새 아파트보다 얼마나 싼가
억% (취득세·중개보수 등)
사는 값 기본값: 대지지분 10평 연립·다세대 실거래
59㎡ 받으면 모두 22.0억−2.62억
사는 값 13.5억 + 부대비용 0.88억 + 분담금 7.62억
주변 새 아파트 59㎡ 19.4억보다 비싸게 사는 셈
84㎡ 받으면 모두 25.4억−1.38억
사는 값 13.5억 + 부대비용 0.88억 + 분담금 11.1억
주변 새 아파트 84㎡ 24.0억보다 비싸게 사는 셈
주변 새 아파트: 용산롯데캐슬센터포레, 용산데시앙포레, 센트럴파크 · 같은 동(없으면 반경 3km)에서 지은 지 8년 안 된 같은 평형의 최근 실거래 중간값이에요. 오늘 시세끼리 견준 단순 비교라 입주까지의 대출이자·공사비 상승·사업 지연은 빠져 있고, 받는 평형은 분양신청 결과에 따라 달라져요.