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흑석11구역 (써밋더힐)

별칭흑석제11구역흑석11
동작구 서울 · 서울 동작구 흑석동 304
재개발⚡ 신속통합착공1,515세대

흑석11구역은(는) 서울 동작구 소재 재개발 정비사업입니다. 준공 시 1,515세대 규모로 계획되어 있습니다. 위키에 누적된 데이터 기준 추정 비례율은 약 110.3%입니다. 시공사는 대우건설입니다. 평당 공사비는 약 540만원으로 집계됩니다. 전용 84㎡ 조합원분양가는 27억 5천만원 수준으로 집계됩니다. 종전자산은 대지지분 10평(33㎡) 기준 약 3억 4,395만원으로 추정됩니다(국토부 실거래 기반). 이 종전자산으로 84㎡를 신청하면 추정 분담금은 약 23억 7,059만원입니다. 주변 신축 84㎡ 시세와 비교한 안전마진은 약 -5억 8,933만원입니다. 정비사업 진행 일정상 현재 '착공' 단계(2026년 03월 기준)이며, 단계가 오를수록 추정 수치의 신뢰도가 높아집니다. 정비구역 면적은 약 90,021㎡로 등록되어 있습니다.

  1. 구역지정
    12.07.2612.07
    변경 25.08.2125.08
  2. 추진위
    14.07.2814.07
  3. 조합설립
    15.12.0115.12
  4. 건축심의
    20.06.2320.06
  5. 사업시행
    21.03.1821.03
  6. 관리처분
    22.08.1622.08
  7. 이주
    22.11.2422.11
  8. 착공
    26.02.0626.02
  9. 준공
    ~2029
걸린 시간→추진위2년지연→조합설립1년 4개월→건축심의4년 7개월→사업시행9개월→관리처분1년 5개월→이주3개월순항→착공3년 2개월
재개발 · 도시 및 주거환경정비법시공사 선정 2020준공 2028~2030: 서울 단계별 소요기간으로 추정날짜: 서울시 정비사업 추진현황·구청 고시, 연도만 있는 칸은 위키
📝 위키 입력률
99%
누적 입력 19건
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📊 이 단지 데이터 신뢰도
46%· 입력자 0명 · 핵심 필드 6/11
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🧮 내 분담금 시뮬레이션
재개발: 본인 종전자산만 입력 (평형은 자산 환산에 영향 X). 종전가치 → 권리가액 → 분담금 순서로 계산해요.
1종전가치조합이 감정평가로 매기는 내 집 값
💰 종전자산 추정 출처· 감정 기준(개별공시지가 × 구역 감정 배율)· 대지지분 33㎡ 기준· 3억 4,395만원
감정 기준 · 빌라 1세대(대지지분 33㎡·10평, 전용 50㎡, 1987년) = 토지 33㎡ × 구역 사유지 372필지 공시지가 중위 499만원/㎡ × 토지 배율 1.96(서울 재개발 구역 정비계획 검산 중위 배율) + 건물 재조달원가×잔가율
참고 · 시세 기준 6억 1,769만원 (연립·다세대 실거래). 조합 감정평가는 보통 시세보다 낮게 나와, 분담금은 감정 기준으로 계산해요.
내 집 유형
대지권㎡10평
전용면적㎡
준공년
토지 3.2억 + 건물 2,145만 = 감정 기준 종전 3.4억

토지는 구역 공시지가 중위 499만원/㎡ × 서울 재개발 구역 검산 중위 배율 1.96, 건물은 재조달원가 × 잔가율(벽돌)이에요. 구역 대표값이 기본으로 들어가 있으니 내 집 등기부·건축물대장 숫자로 바꿔 보세요.

2권리가액종전가치 × 비례율 — 새 집을 살 때 쓰는 내 몫
비례율110.3%
3억 4,395만원 × 110.3%= 3억 7,941만원
3분담금조합원분양가 − 권리가액 (음수면 환급)
종전 대지지분 33㎡ · 종전자산 3억 4,395만원 기준으로 계산한 결과입니다. 종전평형이 다르면 값이 크게 달라집니다.
신축 84㎡
E
24억원
분양가 27억 5천만원 − 권리가액 3억 7,941만원
시나리오 조정 (선택) — 움직이면 비례율·권리가액·분담금이 함께 바뀌어요
조합원분양가(신축) 상승0%
분양가↑ → 분양수입↑ → 비례율↑ (권리가액 상쇄로 같은 평형 분담금은 거의 불변)
평당 공사비540만원
기준 540만원/평 · 공사비가 오르면 총지출이 늘어 비례율이 내려가요
구축 시세(종전자산) 상승0%
구축 시세↑ → 종전자산총액↑ → 비례율↓ (권리가액 상쇄로 분담금은 거의 불변)
적용 비례율: 110.3%
등급: S 환급 · A <1억 · B 1~3억 · C 3~5억 · D 5~10억 · E 10억+
평당가는 본인 종전자산 ÷ 본인 평수로 자동 산정. 시나리오 적용 후 추정치이며 실제 분담금은 사업조건에 따라 다릅니다.
🛡️ 안전마진
실거래 2026.09 기준
지금 사서 새 아파트를 받으면 모두 얼마이고, 주변 새 아파트보다 얼마나 싼가
억% (취득세·중개보수 등)
사는 값 기본값: 대지지분 10평 연립·다세대 실거래
84㎡ 받으면 모두 30.3억−9.04억
사는 값 6.18억 + 부대비용 0.40억 + 분담금 23.7억
주변 새 아파트 84㎡ 21.3억보다 비싸게 사는 셈
주변 새 아파트: 흑석리버파크자이, 사당롯데캐슬골든포레, 래미안로이파크 · 같은 동(없으면 반경 3km)에서 지은 지 8년 안 된 같은 평형의 최근 실거래 중간값이에요. 오늘 시세끼리 견준 단순 비교라 입주까지의 대출이자·공사비 상승·사업 지연은 빠져 있고, 받는 평형은 분양신청 결과에 따라 달라져요.